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Gabriel Moreta
¿Qué es el IEE?
EI Informe de Evaluación del Edificios (IEE) es un documento en el que se acredita la situación en la que se encuentra el edificio en relación con su estado de conservación, el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y el grado de su eficiencia energética. También podría contener un estudio acústico voluntario.
La normativa básica de referencia es estatal, concretamente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Este Real Decreto contiene un Título III dedicado al «Informe de Evaluación de los Edificios». Sin perjuicio de esta regulación estatal, que tiene carácter básico, puede existir normativa autonómica о municipal que la desarrolle. En la Comunidad de Madrid se realizó el Decreto 103/2016.
¿Cuándo debe presentarse el IEE y qué tipo de edificio debe presentarlo?
La Administración competente puede requerírselo a los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, es decir, edificios compuestos por más de una vivienda, hoteles o residencias, según el calendario establecido.
Las viviendas unifamiliares no necesitan aportar el IEE salvo que sus propietarios pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
En la comunidad de Madrid:
- Los edificios construidos antes del 28/06/1963 tenían cumplida la obligación de acreditar la realización de la ITE a 28/06/2013. El IEE se presentará cuando corresponda renovar la presentación de la ITE, en su sustitución. Si dicha obligación no estuviera cumplida a 28/06/2013, el IEE se presentará como máximo el 28/06/2018. En estos plazos deberá tenerse en cuenta que la regulación del IEE en la Comunidad de Madrid se realizó con el Decreto 103/2016.
- Los edificios construidos a partir del 28/06/1963 presentarán el IEE en el plazo máximo de cinco años desde que alcancen los 50 años de antigüedad.
- Al objeto de evitar duplicidades, si cuando deba ser efectiva la obligación de disponer del IEE existe una ITE en vigor, ésta podrá ser utilizada como parte del IEE, debiendo ser completada con aquellos aspectos que falten.
¿Cuáles son los bloques en los que se estructura el IEE?
Los bloques en los que se estructura el IEE son:
- Datos generales del edificio.
- Estado de conservación.
- Accesibilidad.
- Eficiencia Energética.
- Acústica (carácter voluntario.)
Cada uno de estos bloques, se desglosa en subapartados.
1.Datos generales del edificio
En este apartado, el usuario deberá aportar la información necesaria al técnico competente para la completa definición del edificio y sus características constructivas. A su vez este apartado consta de los siguientes subapartados:
- Identificación: Información acerca de la ubicación del edificio, así como de su situación urbanística.
- Agentes: Identificación de la propiedad y del técnico competente que realiza el IEE.
- Datos Generales: Descripción genérica de la composición del edificio.
- Descripción normalizada: Definición de los sistemas constructivos que componen el edificio.
2.Estado de conservación
Es lo que comúnmente contempla la Inspección Técnica del Edificio (ITE) o equivalente, donde mediante la identificación de las deficiencias existentes en el edificio, se determina si el estado del mismo con respecta a su conservación es Favorable o Desfavorable. Se tendrán en cuenta:
- Los datos generales de la inspección.
- La descripción del estado de conservación de cimentaciones, estructuras, fachadas y medianerías, cubiertas y azoteas, e instalaciones comunes de agua, saneamiento…
- Se valora si hay peligro inminente, se describen las deficiencias y las medidas a tomar en caso de ser necesarias.
3.Accesibilidad
El técnico competente realizará un análisis de las condiciones de accesibilidad en el edificio, indicando si el edificio satisface completamente (o no) las condiciones básicas de accesibilidad:
- Condiciones funcionales
- Elementos accesibles
- Información y señalización
- Valoración final.
- Ajustes razonables
Según la Ley 8/2013, de 2 6 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, define ajustes razonables como: “las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y sin que suponga una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquellas de obtener financiación oficial о cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Si el edificio estuviese excluido del Ámbito de Aplicación de la Valoración de las condiciones básicas de Accesibilidad Universal, no sería necesaria la cumplimentación de este apartado.
4.Eficiencia energética
Cuando el informe de evaluación tenga por objeto un edificio de tipología residencial vivienda colectiva, el usuario deberá adjuntar en este apartado el Certificado de Eficiencia Energética del Edificio, con el contenido y procedimiento establecido para el mismo por la normativa vigente.
Si el edificio estuviese excluido del Ámbito de Aplicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (art. 2), no sería necesaria la cumplimentación de este apartado.
5.Acústica
El apartado de Protección frente al Ruído (DB HR) del IEE, se aplica al uso Residencial vivienda y consiste en una evaluación preliminar de carácter voluntario de las condiciones acústicas de un edificio existente.
La acústica del edificio no es un problema global, sino que va ligado a las características tanto geométricas como constructivas de cada vivienda y recinto individual. Las exigencias de aislamiento acústico se establecen sobre recintos concretos y dependen del tipo de colindancia que exista con los demás recintos del edificio.
Por ello, en este apartado se plantean una serie de cuestiones desde el pinto de vista acústico sobre la distribución de los recintos dentro de la vivienda y en relación a otras viviendas, zonas comunes y otros recintos del edificio. Otras cuestiones son las relativas a la tipología de elementos constructivos, a las deficiencias acústicas que puedan presentar y a las instalaciones del edificio.
Si el propietario desea la verificación de las condiciones acústicas sean realizadas en el edificio, deberá indicarlo para contemplarlo en la oferta, y así el técnico competente acudirá a la visita con el sonómetro.
¿Es necesario tener el IEE para solicitar ayudas públicas para la rehabilitación?
Sí, es obligatorio poseer el IEE con anterioridad a la petición formal de las subvenciones. Esto está estipulado en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que contempla la concesión de subvenciones destinadas a la renovación urbana, el ahorro energético y la accesibilidad en las viviendas España. Desde Gabinete Moreta estamos encantados de ayudarle.
¿Qué ocurre si no se realiza el IEE a su debido tiempo?
Por un lado, se estaría incurriendo en una infracción urbanística, iniciándose así un procedimiento sancionador. Se pueden imponer hasta tres multas coercitivas consecutivas por importes de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, otorgándose un nuevo plazo de dos meses tras cada una de ellas.
Tras la última multa, si se comprueba que sigue sin realizarse la inspección, el Ayuntamiento puede iniciar la realización de la IEE por la vía de la ejecución subsidiaria, corriendo el propietario con los correspondientes gastos municipales. La responsabilidad y obligación recae en la propia Comunidad de Propietarios, Junta de Gobierno y su representante legal que ejerce el cargo de presidente.
Por otro lado, si está pagando las primas de un Seguro. En caso de siniestro, el Seguro podría evitar hacerse cargo del siniestro al no estar al día con el IEE.
¿Cuál es el precio de este trámite?
El precio final del informe vendrá marcado por distintos factores, como la superficie construida del inmueble en cuestión, el número de plantas o su antigüedad. También influyen otros datos particulares del edificio, y en definitiva el mercado ya que los honorarios profesionales son libres.
Conviene tener en cuenta que lo excesivamente barato, o incluso, lo que es gratis, tras la realización del informe, suele salir muy caro por otros motivos evidentes.
En Gabinete Moreta procuramos ajustarnos en la medida de lo posible a las necesidades de nuestros clientes.
¿Qué documentación del IEE debe presentarse en la Comunidad de Madrid?
Según el Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid, en Gabinete Moreta presentamos en el Ayuntamiento correspondiente 3 archivos informáticos:
- referenciacatastral.iee, generado por la aplicación informática.
- referenciacatastral.pdf, con idéntico contenido que el anterior y generado por la misma aplicación informática, que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal.
- referenciacatastralDR.pdf que contenga la declaración responsable, que puede obtenerse en madrid.org, firmada por el mismo técnico competente.
En Gabinete Moreta tenemos en cuenta las especificaciones requeridas y registramos electrónicamente la documentación necesaria en el plazo máximo de 3 meses desde la fecha de la última visita de inspección, según artículo 3.3 del Decreto 103/2016.